Home » Blog » Panduan Tentang Cara membuat Akta Jual Beli Rumah

Apa itu AJB rumah dan Cara membuatnya

February 19, 2024
11:21 pm

Membeli rumah merupakan salah satu investasi terbesar dalam hidup seseorang. Oleh karena itu, penting untuk memastikan prosesnya berjalan dengan aman dan legal. Salah satu langkah penting dalam proses ini adalah membuat Akta Jual Beli (AJB) rumah.

Apa itu AJB?

AJB merupakan dokumen otentik resmi yang memuat perjanjian antara penjual dan pembeli atas suatu objek jual beli atau peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena jual beli, dalam hal ini rumah. Dokumen ini dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris. AJB ini penting untuk melindungi hak dan kewajiban kedua belah pihak, serta sebagai bukti sah kepemilikan rumah.

Apa Fungsi AJB?

AJB atau Akta Jual Beli, merupakan dokumen penting dalam transaksi jual beli properti, baik tanah, rumah, ataupun bangunan. Dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), AJB memiliki beberapa fungsi krusial, antara lain:

Bukti Sah Peralihan Hak

AJB menjadi bukti kuat secara hukum bahwa hak atas tanah dan/atau bangunan telah berpindah dari penjual kepada pembeli. AJB yang dibuat oleh PPAT/Notaris memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna di hadapan hakim.

Melindungi Hak dan Kewajiban Kedua Belah Pihak

AJB memuat perjanjian yang disepakati oleh penjual dan pembeli, sehingga hak dan kewajiban kedua belah pihak terlindungi secara hukum. AJB dapat menjadi alat bukti jika terjadi perselisihan di kemudian hari.

Memudahkan Proses Balik Nama Sertifikat

AJB menjadi salah satu syarat utama untuk balik nama sertifikat tanah dan/atau bangunan di Kantor Pertanahan. Tanpa AJB, proses balik nama sertifikat tidak dapat dilakukan.

Mempermudah Pengajuan Kredit

AJB dapat menjadi salah satu dokumen yang diperlukan untuk mengajukan kredit ke bank, khususnya jika objek jual beli adalah rumah atau tanah.

Memberikan Kepastian Hukum

AJB memberikan kepastian hukum bagi pembeli atas kepemilikan tanah dan/atau bangunan yang dibelinya. Dengan dokumen AJB ini dapat meminimalisir risiko terjadinya sengketa di kemudian hari.

Apa isi dari AJB?

Isi AJB dapat bervariasi tergantung pada objek jual beli dan kesepakatan antara penjual dan pembeli. Singkatnya biasanya meliputi Identitas, Objek, Harga dan Lainnya. Namun, secara umum, AJB memuat beberapa poin penting berikut

Identitas Pihak-Pihak

Penjual: Nama lengkap, alamat, nomor KTP, dan NPWP (jika ada).
Pembeli: Nama lengkap, alamat, nomor KTP, dan NPWP (jika ada).

Objek Jual Beli

Jenis objek: Tanah, bangunan, atau keduanya.
Lokasi objek: Alamat lengkap objek jual beli.
Luas objek: Luas tanah dan/atau bangunan.
Nomor sertifikat: Nomor sertifikat tanah dan/atau bangunan.

Harga Jual Beli

Harga jual beli yang disepakati oleh kedua belah pihak.
Cara pembayaran: Tunai, bertahap, atau melalui kredit.

Peralihan Hak dan Kewajiban

Hak dan kewajiban yang beralih dari penjual kepada pembeli, termasuk hak atas tanah, bangunan, dan/atau tanaman di atasnya.

Biaya-Biaya

Biaya pembuatan AJB.
Pajak penghasilan (PPh).
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Biaya lain yang disepakati oleh kedua belah pihak.

Penutup

Pernyataan bahwa AJB dibuat dengan sebenar-benarnya dan tanpa paksaan.
Tanda tangan dan cap jempol penjual dan pembeli.
Tanda tangan dan cap PPAT.

Lampiran

Fotokopi KTP dan KK penjual dan pembeli.
Fotokopi sertifikat tanah dan/atau bangunan.
Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).
Surat Ukur Tanah.

Tambahan

AJB juga dapat memuat poin-poin lain yang disepakati oleh kedua belah pihak, seperti:

Perjanjian tentang masa tenggang penyerahan objek jual beli.
Perjanjian tentang jaminan dan garansi.
Perjanjian tentang penyelesaian sengketa.

Cara Membuat Akta Jual Beli Rumah

Okeh, karena diatas sudah kita tuliskan mengenai apa itu AJB dan detailnya. Sekarang kita lanjut membahas cara membuat Akta Jual Beli Rumah.

Persiapan membuat AJB Rumah

Apa aja sih yang harus kita persiapkan untuk membuat AJB Rumah, detailnya di baca samapai bawah ya guys biar ga salah paham. Saya percaya orang indonesia suka literasi dan let get to the point. Berikut hal yang perlu dipersiapkan :

Periksa Status Kepemilikan Tanah

Pastikan sertifikat tanah rumah yang akan dijual tidak bermasalah dan bebas sengketa. Anda dapat mengeceknya di Kantor Pertanahan setempat.

Pilih Notaris/PPAT

Carilah Notaris/PPAT yang terdaftar di wilayah hukum lokasi rumah. Anda dapat mencari daftar PPAT di situs web resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN). Pastikan Notaris/PPAT yang Anda pilih memiliki reputasi yang baik dan berpengalaman dalam menangani transaksi jual beli properti.

Persiapkan Dokumen

Dokumen yang perlu disiapkan oleh penjual yaitu

Fotokopi KTP
Fotokopi KK
Surat Nikah (jika sudah menikah)
Sertifikat Hak Milik (SHM)
Sertifikat Hak atas Tanah (SHAT)
Bukti pembayaran PBB terbaru
Sertakan surat-surat perjanjian sebelumnya (jika ada), seperti Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau Surat Perjanjian Sewa Menyewa.

Kemudian bagi pembeli :

Fotokopi KTP
Fotokopi KK
Surat Nikah (jika sudah menikah)
Bukti transfer pembayaran

Yang terakhir Objek Jual Beli:

Fotokopi SHM
Fotokopi SHAT
Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB)
Surat Ukur Tanah

Proses pembuatan AJB

Buat Janji dengan Notaris/PPAT
Hubungi Notaris/PPAT dan buat janji untuk menyusun AJB. Pilih waktu yang nyaman bagi semua pihak yang terlibat untuk bertemu di kantor notaris.

Pertemuan dengan Notaris/PPAT
Penjual dan pembeli bertemu dengan Notaris/PPAT untuk membahas isi AJB dan menandatangani Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB).

Pengecekan Dokumen oleh Notaris/PPAT
Notaris/PPAT akan melakukan pengecekan sertifikat dan keabsahan dokumen lainnya.

Pembayaran pajak
Pembeli membayar pajak penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Penandatanganan AJB
Penjual dan pembeli menandatangani AJB di hadapan Notaris/PPAT.

Pengesahan
Setelah AJB ditandatangani, notaris akan melakukan pengesahan terhadap dokumen tersebut. Proses ini biasanya melibatkan stempel dan tanda tangan notaris.

Pendaftaran AJB
PPAT mendaftarkan AJB ke Kantor Pertanahan untuk balik nama sertifikat.

Penerimaan Sertifikat Baru
Setelah pembayaran pajak dan proses administrasi lainnya selesai, pembeli akan menerima sertifikat atas nama mereka yang sudah diperbarui oleh kantor pertanahan.

Biaya pembuatan AJB

Biaya pembuatan AJB dihitung berdasarkan nilai transaksi dan luas tanah. Berikut perkiraan biayanya:

Honor PPAT: 0,5% – 1% dari nilai transaksi.
PPh: 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
BPHTB: 5% dari Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

*diatas adalah biaya perkiraan

Tips dan Info tambahan

Pastikan Anda memahami isi AJB dengan seksama sebelum menandatanganinya.
Gunakan jasa PPAT yang terpercaya dan berpengalaman.
Siapkan semua dokumen yang diperlukan agar proses pembuatan AJB berjalan lancar.
Anda dapat mengunduh contoh AJB rumah di situs web resmi Kementerian ATR/BPN.
Anda juga dapat menggunakan layanan elektronik AJB yang disediakan oleh ATR/BPN.

Catatan

Proses pembuatan AJB bisa memakan waktu beberapa minggu hingga satu bulan, tergantung pada kelengkapan dokumen dan kesibukan PPAT.

Dengan mengikuti panduan ini, Anda dapat memastikan proses pembuatan AJB rumah berjalan dengan lancar dan aman. Semoga artikel ini bermanfaat!

Kata Kunci Terkait :